دستور تخلیه فوری چیست و چگونه دریافت می‌شود؟

دستور تخلیه فوری چیست؟

به طور خلاصه: دستور تخلیه فوری یک دستور قضایی سریع بدون رسیدگی طولانی جهت تخلیه ملک است که به مستاجر ابلاغ می شود ومانند حکم، قابل تجدید نظر خواهی نیست.

شرایط صدور دستور تخلیه فوری

• مدت اجاره‌نامه تمام شده باشد.
• مالک بودن صاحبخانه قابل اثبات باشد.
• قرارداد توسط حداقل دو شاهد امضا شده باشد.
• ملک مورد نظر نباید شامل سرقفلی و دارای حق کسب و پیشه باشد.
• به طور کلی قرارداد اجاره مطابق قانون مالک و مستاجر ۱۳۷۶ باید شامل شرایطی مثل کتبی بودن،‌ دارا بودن تاریخ شروع و پایان و موارد ذکر شده دیگر باشد.

تفاوت دستور تخلیه فوری با حکم تخلیه

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه : به طور خلاصه دستور تخلیه سرعت اجرای بسیار بالاتری دارد و بدون جلسه رسیدگی دادگاه و اصولاً قابل تجدید نظر خواهی نیست، در حالی که حکم تخلیه زمان بر همراه با جلسه رسیدگی و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی است.

در صورتی که شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری وجود نداشته باشد (مثلاً قرارداد فاقد شرایط قانونی باشد یا اختلافاتی مانند عدم پرداخت اجاره مطرح باشد)، مالک باید از طریق طرح دعوای حکم تخلیه اقدام کند که مستلزم رسیدگی قضایی کامل است.

مدارک لازم برای گرفتن دستور تخلیه

• سند ملکی یا مدارک اثبات مالکیت.
• کپی اجاره‌نامه برای اثبات رابطه مالک و مستاجر.
• اظهارنامه رسمی (در صورت ارسال) به عنوان اخطار و نشان‌دهنده مطالبه رسمی.
• مدارک هویتی مالک.

مراحل دریافت دستور تخلیه فوری

مراحل دریافت دستور تخلیه: طبق قوانین فعلی مربوط با روابط موجر و مستاجر در ایران مراحل گرفتن دستور تخلیه به این صورت است:

• مرحله اول جمع آوری مدارک لازم.
• ارسال اظهارنامه رسمی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی.
• مراجعه به شورای حل اختلاف و ثبت درخواست صدور دستور تخلیه فوری.
• بررسی مدارک توسط شورا.
  واریز مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری.
• صدور دستور تخلیه.
• اجرای دستور توسط اجرای احکام.

مدت زمان صدور و اجرای دستور تخلیه چقدر است؟

مدت لازم برای گرفتن و اجرای دستور تخلیه: به طور خلاصه بدون احتساب روزهای تعطیل و با احتساب تکمیل بودن مدارک، معمولاً بین چند روز تا چند هفته است و زمان بندی آن به این صورت است:

• ارسال اظهارنامه ۳ تا ۱۰ روز.
• ثبت درخواست دستور تخلیه فوری در شورای حل اختلاف معمولاً همان روز.
• صدور دستور تخلیه معمولاً ۱ تا چند روز.
• اجرای دستور تخلیه معمولاً‌ ۱ تا چند روز.

هزینه دستور تخلیه فوری چقدر است؟

• هزینه ارسال اظهار‌نامه تا دوصفحه شامل شاکی و متشاکی کمتر از ۱۰۰ هزار تومان.
• ثبت درخواست دستور تخلیه فوری در شورای حل اختلاف که جزو دعاوی غیر مالی بوده و حدود ۵۰ تا ۲۰۰ هزار تومان است.
• هزینه‌های احتمالی اجرای حکم مثل کلید ساز و حمل و نقل اثاثیه در صورت عدم همکاری مستاجر. (قابل مطالبه در دادگاه)

آیا مستاجر می‌تواند اعتراض کند؟

از نظر حقوقی مستاجر امکان ثبت اعتراض دارد ولی این اعتراض معمولاً مانع اجرای دستور نمی‌شود، مگر در موارد استثنایی که با دستور مرجع قضایی اجرای آن متوقف شود

شرایط اعتراض مستاجر به دستور تخلیه فوری چیست؟

به طور کلی زمانی که مستاجر بتواند ثابت کند دستور تخلیه فوری اصولا نباید صادر می شده،‌ مواردی مثل:

• مدت اجاره هنوز تمام نشده باشد.
• قرارداد دو شاهد معتبر نداشته.
• قرارداد در سامانه ثبت نشده.
• ثابت شود بر خلاف ادعای موجر توافقی وجود داشته.
• ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه است.
• موجر مالک رسمی نباشد و مدارک مالکیت کامل نداشته باشد.
• وکیل موجر وکالت معتبر نداشته .

اگر اعتراض مانع اجرای دستور نمی شود پس چه کاربردی دارد؟

در مواردی که قرارداد شرایط دستور تخلیه فوری را نداشته و مستاجر می تواند ثابت کند که دستور تخلیه اصولا نباید صادر می شده، امکان درخواست ابطال دستور تخلیه از طریق مراجع قضایی وجود دارد ولی مستاجر باید ابتدا ملک را تخلیه کند و بعد از رسیدگی مستاجر می‌تواند در صورت اثبات، درخواست جبران خسارت و در برخی موارد خاص اعاده وضعیت را مطرح کند و یا پرونده وارد رسیدگی ماهیتی مدارک می شود و روند شکایت برای مالک پر هزینه می شود.

اجرای دستور تخلیه توسط اجرای احکام

مراحل اجرای دستور تخلیه توسط اجرای احکام

• ارسال دستور تخلیه به واحد اجرا و تعیین زمان و مامور اجرا.
• معمولاً ابلاغ رسمی انجام می‌شود و در بسیاری از موارد، قبل از مراجعه حضوری اطلاع‌رسانی نیز صورت می‌گیرد.
• مراجعه مامور اجرا به ملک و ابلاغ اخطار با مهلت ۲۴ ساعته.
• مراجعه مجدد مامور اجرا برای اجرای دستور تخلیه.
• جابجایی اموال به انبار عمومی در صورت عدم همکاری یا عدم حضور مستاجر.
• تحویل ملک به مالک با تنظیم صورتجلسه.

نکات مهم و اشتباهات رایج در درخواست تخلیه فوری.

درخواست تخلیه فوری با وجود سریع بودن و پشتیبانی نسبی قانون از مالک را نباید یک فرایند ساده در نظر گرفت و اشتباهات کوچک ممکن است باعث رد درخواست و طولانی شدن روند دادرسی یا حتی ایجاد مشکلات قانونی برای موجر شود. به همین دلیل توصیه می شود نکات زیر مورد توجه قرار بگیرند:

نداشتن قرارداد معتبر

اگر قرارداد دو شاهد نداشته باشد، یا امضاها ناقص باشد و به نوعی اعتبار اجاره‌نامه زیر سوال برود در اغلب موارد، امکان درخواست تخلیه فوری وجود ندارد.

درخواست تخلیه قبل از پایان مهلت

اگر بدون توجه به زمان پایان قرارداد و قبل از پایان مهلت اجاره درخواست داده شود این درخواست توسط شورا رد خواهد شد.

عدم ارسال اظهار‌نامه

ارسال اظهار‌نامه با این که در قانون اجباری نیست معمولاً توصیه می شود و وجود آن در پرونده به عنوان مدارک مهم قلمداد می شود که نشان دهنده حسن نیت موجر و مطالبه رسمی است. برای نوشتن اظهار‌نامه می توانید از دستیار هوش مصنوعی رایزن کمک بگیرید.

عدم ارائه یا نقص در مدارک مالکیت

اگر موجر در زمان درخواست تخلیه نتواند مالکیت خود را ثابت کند شورا درخواست تخلیه را رد می‌کند.

ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه

اگر ملک تجاری و دارای سرقفلی باشد در اغلب موارد شامل دستور تخلیه فوری نمی‌شود.

انتخاب محل اشتباه شورای حل اختلاف

در صورتی که درخواست تخلیه فوری در شورای حل اختلاف محلی و شهری که ملک در آن وجود دارد انجام نشود،‌ ممکن است درخواست رد شود و یا انتقال پرونده به شورای محل مورد نظر مدت زیادی طول بکشد.

عدم حضور موجر در زمان اجرای حکم

اگر موجر در زمان اجرای حکم تخلیه حاضر نباشد اجرای حکم متوقف می شود و اجرای دوباره به نوبت دیگر و با تاخیر چند روز تا چند هفته انجام خواهد شد.

اعتراض مستاجر و توقف حکم

این برداشت اشتباهی است که برخی تصور می کنند با اعتراض موجر حکم متوقف می‌شود. در صورتی که همانطور که قبلا اشاره شد دستور تخلیه بعد از صدور معمولاً اجرا می‌شود.

نادیده گرفتن هزینه ها

اشتباه دیگر برخی مالکین نادیده گرفتن هزینه‌های پنهان دستور تخلیه است. در مواردی که مستاجر حضور ندارد و همکاری نمی کند هزینه‌هایی مثل کلید ساز، حمل و نقل و بسته بندی و انبارداری در ابتدا با موجر است و بعدا باید از مستاجر مطالبه کند.

سوالات متداول دستور تخلیه فوری