اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند چه راههای قانونی وجود دارد؟
به طور خلاصه: سه روش قانونی وجود دارد: ارسال اظهارنامه، درخواست تخلیه فوری و طرح دعوا برای حکم تخلیه.
۱- گرفتن دستور تخلیه
دستور تخلیه فوری: سریعترین روش و یک دستور قضایی بدون رسیدگی طولانی است که وقتی مدت اجاره تمام شده و قرارداد شرایط قانونی لازم را داشته باشد توسط شورای حل اختلاف صادر میشود و قابل اعتراض نیست.
شرایط لازم برای دریافت دستور تخلیه
- مدت اجارهنامه پایان یافته باشد.
- قرارداد در سامانه رسمی ثبت شده باشد.
- مالک بودن صاحبخانه قابل اثبات باشد.
- دو شاهد قرارداد را امضا کرده باشند.
- قرارداد مطابق قانون مالک و مستاجر ۱۳۷۶ باید شامل شرایطی مثل کتبی بودن، دارا بودن تاریخ شروع و پایان و موارد ذکر شده دیگر باشد.
- ملک مورد نظر نباید شامل سرقفلی و دارای حق کسب و پیشه باشد.
مراحل گرفتن دستور تخلیه
- ثبت درخواست صدور دستور تخلیه در دفاتر خدمات قضایی.
- بررسی سریع مدارک توسط قاضی.
- صدور دستور تخلیه (معمولاً ۲۴ تا ۷۲ ساعت)
- واریز مبلغ ودیعه به صندوق رهن دادگستری.
- اجرای دستور توسط نیروی انتظامی.
۲- ارسال اظهارنامه
با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مالک یک اخطار قانونی و رسمی از طریق سامانه ثنا یا پست به مستاجر ارسال میشود که در دادگاه قابل استناد است و عملاً به مستاجر مهلت قانونی برای تخلیه میدهد.
در صورتی که نیاز به نوشتن متن اظهارنامه دارید در بخش دادخواست رایگان با هوش مصنوعی سایت رایزن این کار به سرعت انجام میشود.
۳- شکایت و طرح دعوا برای دریافت حکم تخلیه
طرح دعوای حکم تخلیه معمولاً زمانی انجام میشود که شرایط دستور تخلیه فوری فراهم نباشد مثلا قرارداد کتبی وجود ندارد، یا مستاجر از ملک استفاده غیرمجاز نموده. در مواردی که پرونده دچار پیچیدگی است مثلا اثبات مالکیت سخت بوده یا موانع حقوقی وجود دارد میتوانید از وکلای با تجربه در امور ملکی مشاوره بگیرید.
مراحل و فرایند طرح دعوای حکم تخلیه
- ارسال اظهارنامه و اخطار به مستاجر.
- ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی.
- حضور در دادگاه و جلسه رسیدگی و ارائه مدارک.
- صدور حکم تخلیه.
- اجرای حکم تخلیه با مهلت ۷۲ ساعته.
مدارک لازم برای طرح دعوای حکم تخلیه
- مدارک اثبات مالکیت.
- قرارداد کتبی در صورت وجود.
- مدارک هویتی مالک.
- مدارک تکمیلی در صورت نیاز مثل رسید پرداخت ها و شهادت شهود.
گرفتن حکم تخلیه چقدر طول میکشد؟
با توجه به لزوم تشکیل جلسه دادگاه مراحل رسیدگی به دعوای حکم تخلیه معمولاً بین ۳ ماه تا یک سال طول میکشد،که بستگی به شلوغی دادگاه و پیچیدگی پرونده یا مدارک، نیاز به کارشناس رسمی و نداشتن اعتراض طرفین به رای دارد.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه: به طور خلاصه دستور تخلیه سرعت اجرای بسیار بالاتری دارد و بدون جلسه رسیدگی دادگاه و غیر قابل اعتراض است، در حالی که حکم تخلیه زمان بر همراه با جلسه رسیدگی و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی است.
| حکم تخلیه | دستور تخلیه |
|---|---|
| ماهیت: رأی قضایی پس از رسیدگی کامل (ماهوی) و بررسی ادله دو طرف صادر میشود. | ماهیت: دستور قضایی سریع بر اساس بررسی شکلی مدارک، بدون ورود عمیق به ماهیت دعوا. |
| سرعت: معمولاً زمانبر (چند ماه تا قطعی شدن، بسته به اعتراض و تجدیدنظر). | سرعت: بسیار سریع؛ در صورت تکمیل شرایط، در مدت کوتاه صادر و اجرا میشود. |
| امکان اعتراض: قابل تجدیدنظرخواهی و اعتراض در مراجع بالاتر است. | امکان اعتراض: اصولاً قابل اعتراض و تجدیدنظر نیست و جنبه فوری دارد. |
| شرایط صدور: در مواردی مثل پایان مدت، عدم پرداخت اجاره، تخلف مستأجر، قراردادهای بدون شرایط قانون ۱۳۷۶ و… | شرایط صدور: نیازمند قرارداد کتبی مشمول قانون ۱۳۷۶، دارای مدت، امضای طرفین، معمولاً با کد رهگیری و بدون سرقفلی. |
| مرجع رسیدگی: دادگاه (صلح یا عمومی حقوقی، بسته به نوع ملک و دعوا). | مرجع رسیدگی: دادگاه صلح یا اجرای ثبت (در مورد اسناد رسمی اجاره). |
| نحوه اجرا: پس از قطعی شدن، اجراییه صادر میشود؛ مهلت قانونی به مستأجر داده و سپس تخلیه انجام میشود. | نحوه اجرا: پس از صدور دستور، در مهلت کوتاه؛ در صورت استنکاف، با حضور نیروی انتظامی تخلیه انجام میشود. |
| کاربرد اصلی: زمانی که شرایط دستور تخلیه فراهم نیست یا اختلاف و تخلف جدی وجود دارد. | کاربرد اصلی: زمانی که فقط پایان مدت اجاره مطرح است و قرارداد از نظر شکلی کامل و معتبر است. |
آیا می توان بدون حکم، مستاجر را بیرون کرد؟
خیر، این کار به هیچ عنوان توصیه نمیشود و جنبه جرم دارد، مالک حق ندارد بدون حکم و دستور قضایی مستاجر را بیرون کند. در هیچ شرایطی حتی اگر مدت اجاره تمام شده باشد، یا مستاجر اجاره ندهد باز هم مالک حق بیرون کردن یا قطع کردن آب و برق یا تعویض قفل را ندارد.
اگر مستاجر اجاره ندهد ولی تخلیه هم نکند چه کنیم؟
در این مورد قانون معمولاً حق را به مالک میدهد،ولی هیچ اقدامی بدون دستور و حکم قضایی مجاز نیست. و توصیه میشود به ترتیب با ارسال اظهارنامه و سپس درخواست دستور تخلیه فوری و یا حکم تخلیه از مرجع قضایی اقدام شود.
تکلیف ودیعه قرض الحسنه یا پول پیش در زمان تخلیه چیست؟
هنگام تخلیه، مالک باید پول پیش را به مستأجر برگردانده باشد، حتی برای دریافت حکم تخلیه یا دستور تخلیه باید این مبلغ به صندوق دادگستری واریز شود، و مستاجر مبلغ را از صندوق دریافت میکند.
اگر مستاجر بدهکار باشد چه؟
مواردی که مستاجر بدهی هایی مثل اجاره عقب افتاده، یا هزینه های آب و برق و گاز داشته باشد، دادگاه مبالغ را از ودیعه کسر میکند، و اگر به ملک خسارت وارد شده باشد با تایید کارشناس از ودیعه قابل کسر است.
در صورتی که بدهی مستاجر از پول پیش بیشتر بود چه باید کرد؟
در این حالت مالک از دادگاه درخواست مطالبه مانده بدهی را میکند و دادگاه میتواند در این موارد دستور برداشت از حساب یا حقوق و حتی توقیف اموال برای وصول بدهی صادر کند.
نقش کلانتری در تخلیه ملک چیست؟
بر خلاف تصور اشتباهی که برخی افراد دارند، کلانتری در تخلیه ملک نقشی محدود و مشخص دارد و در واقع نوعی مجری حکم قضایی است و فقط زمانی وارد عمل میشود که مالک حکم یا دستور تخلیه از مرجع قضایی داشته باشد.
وظایف کلانتری در تخلیه حکم:
- اجرای حکم قضایی.
- حفظ امنیت و جلوگیری از درگیری.
- ورود قانونی و باز کردن در در صورت مقاومت مستاجر (در زمان داشتن حکم قضایی).
- نظارت به انتقال اثاثیه مستاجر به انبار عمومی در صورت عدم حضور او.
سوالات متداول درباره تخلیه مستاجر
خیر؛ تعویض قفل بدون حکم قضایی کاملاً غیرقانونی است و برای مالک جرم محسوب میشود.
اگر مستأجر شبانه فرار کند، مالک باید از طریق دادگاه «تحویل ملک» و «تسویه ودیعه و بدهیها» را قانونی پیگیری کند، نه اقدام خودسرانه.
اجارهنامههای غیر رسمی، باید از طریق دادگاه صلح «حکم تخلیه» اقدام کنید، و امکان دستور تخلیه فوری وجود ندارد.
در مواردی که قرارداد به صورت لفظی تمدید شده باشد، راه حل طرح دعوای حکم تخلیه است چون دستور تخلیه فوری صادر نمیشود.
توصیه برای تخلیه فوری مستاجر
همیشه توصیه بر توافق و تفاهم است ولی در صورتی که این کار مقدور نبود سریعترین راه تخلیه مستأجر این است که اگر قرارداد شرایط قانون ۱۳۷۶ را دارد (کد رهگیری، مدت، امضای دو شاهد)، فوراً «دستور تخلیه فوری» بگیرید. اما اگر قرارداد ناقص است، باید مستقیم سراغ حکم تخلیه بروید.